Zadłużenie a nieruchomość – jak sprzedaż mieszkania może pomóc wyjść z długów?

Sprzedaż mieszkania może przeciąć spiralę zadłużenia znacznie skuteczniej niż kolejna konsolidacja, chwilówka czy wielomiesięczne negocjowanie rat. Warunek jest jeden: nieruchomość musi mieć wystarczającą wartość po odjęciu obciążeń, a sprzedaż trzeba przeprowadzić zanim sytuację zacznie kontrolować komornik.

Najczęstszy błąd wygląda tak: właściciel widzi, że mieszkanie jest warte np. kilkaset tysięcy złotych, i zakłada, że sprzedaż rozwiąże problem. Tymczasem znaczenie ma nie cena ofertowa, lecz kwota, która zostanie po spłacie hipoteki, innych zabezpieczeń, kosztów transakcji i ewentualnego podatku. Dopiero ta suma pokazuje, czy sprzedaż rzeczywiście pozwoli zamknąć długi, czy jedynie zmieni ich strukturę.

Trzeba też rozdzielić dwie sytuacje. Czym innym jest mieszkanie obciążone zwykłym kredytem hipotecznym, który jest spłacany zgodnie z umową, a czym innym nieruchomość, wobec której rozpoczęto już egzekucję. W pierwszym przypadku właściciel ma stosunkowo dużą swobodę działania. W drugim każdy tydzień zwłoki może ograniczać dostępne rozwiązania.

Najpierw policz, ile naprawdę zostanie po sprzedaży mieszkania

Pierwszym krokiem nie powinno być wystawienie ogłoszenia. Najpierw trzeba zrobić bilans sprzedaży netto.

Podstawowy rachunek wygląda tak:

realna cena sprzedaży – saldo kredytu hipotecznego – inne obciążenia wymagające spłaty – koszty sprzedaży – ewentualny podatek = środki pozostające właścicielowi

Każdy z tych elementów wymaga osobnego sprawdzenia.

W przypadku kredytu hipotecznego trzeba wystąpić do banku o dokument określający przede wszystkim:

• aktualne saldo zadłużenia,

• numer rachunku technicznego przeznaczonego do całkowitej spłaty,

• warunki wcześniejszej spłaty,

• wysokość ewentualnej rekompensaty za wcześniejsze zakończenie umowy,

• warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po otrzymaniu pieniędzy.

Nie wystarczy spojrzeć na kapitał pozostały w aplikacji bankowej. Kwota potrzebna do całkowitego zamknięcia kredytu może obejmować naliczone odsetki i inne należności wynikające z umowy.

Przy kredycie hipotecznym ze zmiennym oprocentowaniem bank może pobierać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko wtedy, gdy następuje ona w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy. Maksymalna rekompensata nie może przekroczyć zarówno odsetek, które przypadłyby za rok od spłacanej przed terminem kwoty, jak i 3% spłacanej kwoty. Przy kredycie ze stałą stopą możliwość pobrania rekompensaty może istnieć w okresie obowiązywania tej stałej stopy, zgodnie z zasadami ustawowymi i umową.

Następnie trzeba sprawdzić księgę wieczystą, a szczególnie działy III i IV. Sam fakt, że właściciel pamięta tylko o jednym kredycie hipotecznym, niczego nie przesądza. W księdze mogą znajdować się hipoteki przymusowe, roszczenia, ostrzeżenia albo wzmianki o złożonych wnioskach. Aktualną treść KW można bezpłatnie sprawdzić w państwowym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Po spłacie wierzytelności hipoteka nie znika automatycznie z księgi. Potrzebny jest dokument wierzyciela pozwalający na jej wykreślenie oraz odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi co do zasady 100 zł za wpis podlegający wykreśleniu.

Osobno trzeba policzyć podatek. Jeśli osoba prywatna sprzedaje mieszkanie przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, sprzedaż trzeba rozliczyć w PIT-39. Stawka wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży.

To istotna różnica. Dochód ustala się zasadniczo jako przychód pomniejszony o dopuszczalne koszty nabycia i udokumentowane nakłady.

Przykład samego terminu jest prosty: mieszkanie kupione w 2020 r. można było sprzedać od 1 stycznia 2026 r. bez PIT z tego tytułu. Przy mieszkaniu kupionym w 2021 r. pięcioletni okres trwa do końca 2026 r., więc sprzedaż bez tego podatku będzie możliwa od 1 stycznia 2027 r.

Jeżeli sprzedaż następuje wcześniej, istnieje ulga mieszkaniowa. Przychód można przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Do takich wydatków może należeć również spłata kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na własne potrzeby mieszkaniowe, w tym kredytu związanego ze sprzedawaną nieruchomością.

Tu pojawia się częsty problem osób zadłużonych: spłata karty kredytowej, chwilówek, pożyczki gotówkowej czy prywatnego długu nie staje się przez sam fakt użycia pieniędzy ze sprzedaży wydatkiem na własny cel mieszkaniowy. Nie można więc automatycznie założyć, że przeznaczenie całej ceny mieszkania na długi wyzeruje PIT.

Najpierw należy zatem ustalić trzy liczby: realną cenę sprzedaży, kwotę potrzebną do zdjęcia obciążeń z nieruchomości oraz faktyczną nadwyżkę po transakcji. Bez nich decyzja o sprzedaży jest zgadywaniem.

Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką i przeznaczyć pieniądze na spłatę długów

Hipoteka nie oznacza zakazu sprzedaży mieszkania. Takie transakcje są na polskim rynku normalne. Trzeba tylko prawidłowo ustawić przepływ pieniędzy.

Najczęściej wygląda to tak, że bank kredytujący sprzedającego wydaje dokument z aktualnym saldem oraz informacją, że po otrzymaniu określonej kwoty wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. W akcie notarialnym ustala się następnie, jaka część ceny ma zostać przekazana bezpośrednio na rachunek banku, a jaka na konto sprzedającego.

Sprzedający nie dostaje więc całej ceny, aby później samodzielnie zdecydować, czy spłaci kredyt. Z punktu widzenia kupującego byłoby to niepotrzebne ryzyko.

Po spłacie bank wystawia dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki. Dokument często nazywany jest potocznie listem mazalnym, choć banki używają różnych nazw swoich zaświadczeń i zgód.

Jeśli po spłacie hipoteki zostaje nadwyżka, można przeznaczyć ją na inne zobowiązania. Priorytet nie powinien jednak wynikać wyłącznie z wysokości oprocentowania.

W praktyce kolejność warto ustalać następująco:

1. Zobowiązania zagrażające samej transakcji – hipoteki, zabezpieczenia, zaległości albo postępowania, które mogą uniemożliwić bezpieczne przeniesienie własności.

2. Długi objęte egzekucją lub bezpośrednio zagrożone egzekucją – koszty i presja rosną wraz z postępowaniem.

3. Najdroższe zobowiązania konsumenckie – szczególnie wysoko oprocentowane pożyczki, karty kredytowe i limity odnawialne.

4. Dopiero później zobowiązania tanie, terminowo obsługiwane i niewywołujące dodatkowych konsekwencji.

Sprzedaż ma największy sens wtedy, gdy jej wynik pozwala nie tylko spłacić zaległości, ale też usunąć przyczynę deficytu w miesięcznym budżecie. Jeśli po sprzedaży ktoś spłaca 150 tys. zł długów, ale przenosi się do mieszkania wynajmowanego za kwotę wyższą niż wcześniejsza rata kredytu i nadal wydaje miesięcznie więcej, niż zarabia, problem szybko wróci.

Trzeba więc uwzględnić również koszt następnego miejsca zamieszkania. To najbardziej niedoceniany element całej operacji.

Drugim błędem jest sprzedaż pod presją czasu za każdą cenę. Szybkość kosztuje. Im pilniejsza transakcja, tym mniejsza grupa kupujących może ją przeprowadzić, szczególnie gdy potrzebna jest szybka zapłata albo nieruchomość ma skomplikowaną sytuację prawną.

Sprzedaż na zwykłym rynku daje zwykle większą szansę uzyskania ceny odpowiadającej rynkowi, ale wymaga przygotowania dokumentów, prezentacji mieszkania, negocjacji i oczekiwania na nabywcę. Dodatkowym problemem może być kupujący finansujący zakup kredytem. Dochodzi wtedy jego procedura bankowa, wycena nieruchomości i ryzyko odmowy kredytu.

Alternatywą jest transakcja z nabywcą dysponującym środkami własnymi, w tym sprzedaż firmie inwestycyjnej. Zaletą jest możliwość uproszczenia finansowania i szybszego zamknięcia transakcji. Minusem jest cena – inwestor kupujący nieruchomość po to, by na niej zarobić, musi uwzględnić swoją marżę, ryzyko, finansowanie, remont i późniejszą odsprzedaż. Nie należy więc porównywać wyłącznie terminu wypłaty pieniędzy. Trzeba porównać kwotę netto, która rzeczywiście zostanie po transakcji.

Jeżeli długi są już przeterminowane, nie warto też rozdzielać sprzedaży mieszkania od negocjacji z wierzycielami. Czasami jednorazowa możliwość zapłaty większej kwoty daje lepszą pozycję do rozmowy o zamknięciu zobowiązania niż dalsze nieregularne raty. Każde ustępstwo wierzyciela powinno być jednak potwierdzone na piśmie przed zapłatą, ze wskazaniem, czy uzgodniona kwota definitywnie wyczerpuje roszczenie.

Gdy pojawił się komornik, czas zaczyna działać przeciwko właścicielowi

Najlepszy moment na dobrowolną sprzedaż przypada przed zajęciem nieruchomości w egzekucji. Po zajęciu sytuacja prawna jest znacznie trudniejsza.

Kodeks postępowania cywilnego przewiduje, że rozporządzenie nieruchomością dokonane po jej zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie egzekucyjne. Innymi słowy: samo podpisanie umowy sprzedaży nie powoduje, że komornik przestaje prowadzić egzekucję z tego mieszkania. Nabywca może zostać wciągnięty w skutki trwającego postępowania.

Dlatego próba zwykłej sprzedaży zajętej nieruchomości bez rozwiązania problemu egzekucji jest bardzo złym pomysłem. Rozsądny kupujący, jego notariusz i bank finansujący zakup będą chcieli wiedzieć, w jaki sposób wierzyciele zostaną zaspokojeni oraz kiedy przeszkody zostaną usunięte.

Na tym etapie trzeba przede wszystkim ustalić:

• czy nieruchomość została już formalnie zajęta,

• jaka jest dokładna kwota egzekwowanego zadłużenia wraz z kosztami,

• ilu wierzycieli uczestniczy w postępowaniu,

• jakie hipoteki znajdują się w księdze wieczystej,

• na jakim etapie znajduje się egzekucja,

• czy możliwe jest zawarcie porozumienia prowadzącego do spłaty długu i zakończenia lub ograniczenia egzekucji.

Im wcześniej właściciel przygotuje dobrowolną transakcję, tym większą zachowuje kontrolę nad ceną, terminem i wyborem kupującego. Czekanie, aż problem „sam się ułoży”, zwykle działa odwrotnie.

Szczególny przypadek występuje wtedy, gdy wartość mieszkania jest niższa niż saldo kredytu hipotecznego. Sprzedaż nie wystarczy wtedy do zamknięcia kredytu. Przed podpisaniem umowy trzeba uzgodnić sytuację z bankiem, bo bez jego współpracy nie da się po prostu sprzedać mieszkania i pozostawić niespłaconej części zobowiązania bez dalszych ustaleń.

Dla części kredytobiorców istnieje w takiej sytuacji Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Osoba, która sprzedała kredytowaną nieruchomość, lecz cena sprzedaży nie pokryła całego kredytu mieszkaniowego, może – po spełnieniu ustawowych warunków – ubiegać się o zwrotną pożyczkę na pozostałą część zadłużenia. Jej maksymalna wysokość wynosi obecnie 120 000 zł.

Wniosek składa się w banku, który udzielił kredytu. Możliwe jest także wystąpienie przed sprzedażą o promesę udzielenia takiej pożyczki. Po sprzedaży umowę sprzedaży trzeba dostarczyć bankowi w ciągu 14 dni. Pożyczka jest zwrotna; spłata rozpoczyna się po dwuletniej karencji i odbywa się w nieoprocentowanych ratach zgodnie z zasadami Funduszu.

Nie jest to jednak automatyczna dopłata do każdej nierentownej sprzedaży. Trzeba spełnić warunki programu, a jednym z ograniczeń jest sytuacja, w której umowa kredytu mieszkaniowego została wypowiedziana przed złożeniem odpowiedniego wniosku. Z tego powodu osoba widząca, że sprzedaż nie pokryje hipoteki, powinna sprawdzić możliwość skorzystania z FWK przed doprowadzeniem kredytu do etapu wypowiedzenia.

FAQ

Czy można sprzedać mieszkanie, jeśli jest na nim kredyt hipoteczny?
Tak. W praktyce część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, a pozostała kwota – po spełnieniu warunków transakcji – do sprzedającego. Bank następnie wydaje zgodę potrzebną do wykreślenia hipoteki.

Czy trzeba najpierw samemu spłacić kredyt, żeby sprzedać mieszkanie?
Nie. Kredyt może zostać spłacony pieniędzmi pochodzącymi od kupującego w ramach samej transakcji. Kluczowe jest wcześniejsze uzyskanie z banku aktualnego salda i warunków zwolnienia zabezpieczenia.

Czy pieniądze ze sprzedaży można przeznaczyć na chwilówki i kredyty gotówkowe?
Tak. Po rozliczeniu zobowiązań związanych z nieruchomością właściciel może przeznaczyć pozostające środki na inne długi. Trzeba jednak osobno przeanalizować skutki podatkowe, ponieważ spłata zwykłej chwilówki czy konsumpcyjnej karty kredytowej nie jest automatycznie wydatkiem na własny cel mieszkaniowy.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania?
Przy sprzedaży podlegającej opodatkowaniu stawka PIT wynosi 19% dochodu, a nie całej ceny nieruchomości. Pięcioletni termin, po którym prywatna sprzedaż zasadniczo nie podlega temu PIT, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.

Czy sprzedaż mieszkania zatrzyma komornika?
Nie, jeżeli nieruchomość została już zajęta w postępowaniu egzekucyjnym. Sprzedaż dokonana po zajęciu nie zatrzymuje dalszej egzekucji z nieruchomości. Na tym etapie transakcję trzeba przygotowywać w powiązaniu z sytuacją wierzycieli i postępowaniem egzekucyjnym, a nie jak zwykłą sprzedaż wolnego mieszkania.

Co zrobić, jeśli cena mieszkania nie wystarczy na spłatę hipoteki?
Najpierw uzgodnić sytuację z bankiem i sprawdzić możliwość skorzystania z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Po spełnieniu warunków pożyczka na część kredytu pozostającą po sprzedaży może wynieść maksymalnie 120 000 zł.

Czy warto sprzedać mieszkanie bardzo szybko, żeby uniknąć egzekucji?
Tylko po policzeniu kosztu takiego pośpiechu. Sprzedaż przed zajęciem nieruchomości może zachować większą kontrolę nad transakcją, ale oddanie lokalu znacznie poniżej ceny możliwej do uzyskania w rozsądnym terminie może pochłonąć sporą część kapitału, który miał posłużyć do spłaty długów. Najpierw trzeba ustalić termin wynikający z działań wierzycieli, a dopiero do niego dopasować sposób sprzedaży.

Pierwsza decyzja powinna więc brzmieć nie „gdzie wystawić mieszkanie?”, lecz „ile pieniędzy rzeczywiście zostanie po sprzedaży i ile mam czasu, zanim wierzyciel ograniczy mi możliwość działania?”. Zacznij od aktualnej księgi wieczystej, pisemnego salda hipoteki oraz pełnej listy długów z kwotami potrzebnymi do ich zamknięcia na konkretny dzień. Jeżeli pojawia się już egzekucja, zajęcie nieruchomości albo wypowiedzenie kredytu, właśnie ten problem trzeba rozwiązać w pierwszej kolejności. Dopiero z tymi liczbami można zdecydować, czy korzystniejsza jest zwykła sprzedaż rynkowa, szybsza transakcja gotówkowa, czy jeszcze próba restrukturyzacji zadłużenia.

Więcej informacji na: sprzedaży bezpośrednio firmie inwestycyjnej, która płaci gotówką, Awentin Inwestycje