Refinansowanie ma sens wtedy, gdy nowy kredyt jest tańszy po uwzględnieniu wszystkich kosztów przeniesienia, a nie tylko dlatego, że bank pokazuje niższą ratę. To ważne rozróżnienie. Ratę można obniżyć również przez wydłużenie okresu spłaty, ale wtedy całkowity koszt odsetek potrafi wzrosnąć.
W praktyce refinansowanie polega na zaciągnięciu nowego kredytu hipotecznego w innym banku i przeznaczeniu go na całkowitą spłatę dotychczasowego zobowiązania. Zabezpieczenie hipoteczne przechodzi na nowego wierzyciela, a kredytobiorca zaczyna spłacać raty według nowych warunków. Najczęstszy powód jest prosty: niższa marża, niższe oprocentowanie albo korzystniejsze warunki dodatkowe.
Największy błąd? Porównywanie starej i nowej raty bez sprawdzenia, ile kosztuje samo przeniesienie oraz ile miesięcy potrzeba, aby ten koszt się zwrócił.
Jak naprawdę działa przeniesienie hipoteki do innego banku?
Refinansowanie nie oznacza renegocjowania obecnej umowy. To nowy kredyt, nowa analiza zdolności kredytowej i ponowna ocena nieruchomości. Bank, do którego przenoszony jest kredyt, sprawdza klienta praktycznie tak samo jak osobę zaciągającą hipotekę po raz pierwszy.
Weryfikowane są przede wszystkim:
-
wysokość i źródło dochodów,
-
obecne zobowiązania i limity kredytowe,
-
historia w BIK,
-
aktualna wartość nieruchomości,
-
saldo kredytu przeznaczonego do spłaty,
-
LTV, czyli stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości,
-
stan prawny nieruchomości i księga wieczysta.
To ostatnie bywa niedoceniane. Jeśli kilka lat temu mieszkanie kosztowało 500 tys. zł, saldo kredytu wynosiło 400 tys. zł, a obecnie nieruchomość jest warta 700 tys. zł przy saldzie 330 tys. zł, LTV spadło z 80% do około 47%. Dla nowego banku jest to znacznie bezpieczniejsze zabezpieczenie i może otworzyć drogę do lepszej oferty.
Procedura wygląda zazwyczaj następująco. Kredytobiorca pobiera z obecnego banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz rachunku przeznaczonym do całkowitej spłaty. Składa wniosek w nowym banku wraz z dokumentami dochodowymi i dotyczącymi nieruchomości. Po pozytywnej decyzji podpisuje nową umowę. Nowy bank przelewa pieniądze bezpośrednio do poprzedniego banku, a po spłacie starego kredytu trzeba uporządkować wpisy w księdze wieczystej.
Tu pojawiają się koszty, których nie należy pomijać:
-
200 zł za wpis nowej hipoteki do księgi wieczystej,
-
100 zł za wykreślenie starej hipoteki,
-
zasadniczo 19 zł PCC przy ustanowieniu hipoteki zabezpieczającej wierzytelności o wysokości nieustalonej,
-
koszt wyceny nieruchomości, jeśli bank jej wymaga,
-
ewentualna prowizja za udzielenie nowego kredytu,
-
ewentualne koszty produktów wymaganych do uzyskania promocyjnej marży.
Koszt wyceny zależy od banku i nieruchomości. W aktualnych taryfach można spotkać przykładowo 400 zł za lokal mieszkalny lub działkę budowlaną oraz 700 zł za dom. Nie każdy bank pobiera tę opłatę i nie każdy wymaga pełnego operatu rzeczoznawcy.
Szczególnie uważnie trzeba sprawdzić ubezpieczenie pomostowe, cesję polisy mieszkaniowej, konto osobiste, kartę kredytową czy ubezpieczenie na życie. Oferta z marżą niższą o 0,2 pkt proc. nie musi być lepsza, jeśli w zamian klient przez kilka lat płaci drogie ubezpieczenie, którego wcześniej nie potrzebował.
Jest też niedogodność organizacyjna: przez pewien czas trzeba pilnować dwóch banków, dokumentów dotyczących spłaty oraz zmian w księdze wieczystej. Refinansowanie nie jest technicznie trudne, ale kilka niedostarczonych dokumentów potrafi zatrzymać proces na tygodnie.
Kiedy niższe oprocentowanie daje realną oszczędność?
Najbardziej liczy się różnica pomiędzy kosztem starego i nowego finansowania przy tym samym pozostałym okresie spłaty.
Przykład pokazuje skalę różnicy. Załóżmy:
-
saldo kredytu: 400 000 zł,
-
do końca spłaty: 20 lat,
-
raty równe,
-
stare oprocentowanie: 7,20% rocznie,
-
nowe oprocentowanie: 6,20% rocznie.
Przy takich założeniach rata starego kredytu wynosi około 3149 zł, a nowego około 2912 zł. Różnica to około 237 zł miesięcznie.
Jeżeli wszystkie jednorazowe koszty przeniesienia wyniosą przykładowo 1500 zł, prosty okres zwrotu wynosi:
1500 zł / 237 zł = około 6,3 miesiąca.
Po mniej więcej siódmej racie refinansowanie zaczyna więc przynosić bieżącą korzyść.
Taki rachunek nadal jest jednak uproszczony. Przy właściwym porównaniu trzeba zestawić pełne harmonogramy spłat, bo udział kapitału i odsetek w racie zmienia się z miesiąca na miesiąc.
Dobrym sygnałem do wykonania kalkulacji jest różnica oprocentowania rzędu 0,5–1 pkt proc. lub więcej, szczególnie gdy saldo nadal wynosi kilkaset tysięcy złotych i do końca umowy pozostało kilkanaście albo kilkadziesiąt lat. Nie jest to jednak automatyczna granica opłacalności. Przy saldzie 100 tys. zł i kilku latach do końca nawet obniżka oprocentowania o 1 pkt proc. może dać zbyt małą oszczędność, aby uzasadnić całą operację.
Najwięcej można zwykle zyskać, gdy jednocześnie występują trzy warunki: wysokie saldo, długi pozostały okres kredytowania i zauważalnie niższy koszt nowego finansowania.
Trzeba natomiast uważać na sztuczne „oszczędności” wynikające z wydłużenia kredytu.
Jeśli do końca obecnej hipoteki pozostało 15 lat, a nowy bank przedstawia ratę dla okresu 25 lat, nie porównuje się dwóch równoważnych ofert. Rata rzeczywiście spadnie, ale klient będzie płacił odsetki przez dodatkowe 10 lat. Jeśli celem jest ustalenie, który kredyt jest tańszy, pozostały okres spłaty powinien być taki sam.
Dopiero później można świadomie zdecydować, czy wydłużenie okresu jest potrzebne dla poprawy miesięcznej płynności.
Podobnie działa prowizja. Przy kredycie 400 tys. zł prowizja na poziomie:
-
0% oznacza 0 zł,
-
1% oznacza 4000 zł,
-
2% oznacza 8000 zł.
Kilka tysięcy złotych różnicy potrafi całkowicie zmienić wynik kalkulacji. Dlatego oferta z niższym oprocentowaniem, lecz prowizją 2%, może przez pierwsze lata wypadać gorzej niż kredyt minimalnie droższy, ale bez prowizji.
Co może zablokować refinansowanie albo sprawić, że lepiej z niego zrezygnować?
Pierwsza rzecz do sprawdzenia to koszt wcześniejszej spłaty obecnego kredytu.
Dla umów hipotecznych podlegających ustawie o kredycie hipotecznym zasada przy oprocentowaniu zmiennym jest konkretna: bank może przewidzieć rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko wtedy, gdy następuje ona w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy.
Rekompensata nie może być wyższa niż 3% spłacanej kwoty ani wyższa niż odsetki, które byłyby naliczone od tej kwoty przez rok od wcześniejszej spłaty. Jeżeli do końca umowy pozostało mniej niż rok, ograniczeniem jest wysokość odsetek za pozostały okres.
Po upływie 36 miesięcy przy kredycie ze zmienną stopą bank nie może na tej podstawie pobierać rekompensaty.
Inaczej wygląda sytuacja przy stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu. Bank może przewidzieć rekompensatę za wcześniejszą spłatę przez okres obowiązywania stałej stopy. Jej wysokość nie może jednak przewyższać kosztów banku bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą. Dlatego przed rozpoczęciem refinansowania trzeba przeczytać konkretny zapis własnej umowy i aktualną taryfę opłat.
Nie należy również zakładać, że skoro klient bez problemu otrzymał kredyt pięć lat temu, dziś automatycznie przejdzie analizę w innym banku. Zdolność może spaść po:
-
przejściu na działalność gospodarczą,
-
zmianie formy opodatkowania,
-
obniżeniu dochodów,
-
pojawieniu się kredytu samochodowego lub gotówkowego,
-
zwiększeniu limitów na kartach i rachunkach,
-
wzroście liczby osób na utrzymaniu.
Nawet niewykorzystany limit karty kredytowej może obniżać zdolność, ponieważ bank bierze pod uwagę możliwość jego wykorzystania.
Problemem bywa również nieruchomość. Refinansowanie może być trudniejsze przy nieuregulowanym stanie prawnym, nietypowym budynku, nieruchomości komercyjnej, domu w trakcie budowy albo mieszkaniu obciążonym dodatkowymi roszczeniami.
Kolejny przypadek graniczny to bardzo małe saldo. Jeśli zostało 50–100 tys. zł i kilka lat spłaty, potencjalna oszczędność odsetkowa często jest na tyle niewielka, że bardziej racjonalna okazuje się nadpłata obecnego kredytu niż uruchamianie całej procedury refinansowania.
Nie należy też przenosić kredytu wyłącznie z powodu krótkotrwałej promocji. Trzeba sprawdzić, co stanie się z marżą po rezygnacji z konta, wpływów wynagrodzenia, karty lub ubezpieczenia. Obniżka marży potrafi być uzależniona od kilku warunków jednocześnie, a złamanie jednego z nich podnosi oprocentowanie.
Najlepszą praktyką jest więc wykonanie porównania w trzech wariantach:
-
pozostawienie obecnego kredytu bez zmian,
-
refinansowanie z takim samym pozostałym okresem,
-
pozostawienie obecnego kredytu i przeznaczenie kwoty odpowiadającej kosztom refinansowania na jednorazową nadpłatę.
Dopiero taki zestaw pokazuje, czy przeniesienie rzeczywiście wygrywa.
FAQ
Czy można refinansować kredyt hipoteczny w dowolnym momencie?
Tak, ale wcześniejsza spłata starego kredytu może wiązać się z rekompensatą. Przy zmiennym oprocentowaniu w umowach objętych ustawą może ona występować w pierwszych 36 miesiącach. Przy stopie stałej trzeba sprawdzić warunki obowiązujące przez okres stałego oprocentowania.
Czy refinansowanie wymaga ponownego badania zdolności kredytowej?
Tak. Nowy bank udziela nowego kredytu, dlatego ponownie sprawdza dochody, zobowiązania, BIK oraz nieruchomość. Dobra historia spłaty obecnej hipoteki pomaga, ale nie zastępuje badania zdolności.
Czy potrzebny jest wkład własny?
Nie wpłaca się ponownie klasycznego wkładu własnego tak jak przy zakupie mieszkania. Znaczenie ma natomiast aktualne LTV. Jeśli nieruchomość jest warta 700 tys. zł, a do spłaty pozostało 350 tys. zł, LTV wynosi 50%, co z punktu widzenia banku jest znacznie lepszą sytuacją niż zadłużenie zbliżone do pełnej wartości nieruchomości.
Ile kosztuje zmiana hipoteki w księdze wieczystej?
Sądowa opłata za wpis nowej hipoteki wynosi 200 zł, a za wykreślenie dotychczasowej hipoteki 100 zł. Przy ustanowieniu typowej hipoteki bankowej trzeba również uwzględnić 19 zł PCC.
Czy spadek raty oznacza, że refinansowanie się opłaca?
Nie. Jeśli niższą ratę uzyskano przez wydłużenie okresu z 15 do 25 lat, całkowity koszt kredytu może wzrosnąć. Najpierw należy porównywać oba kredyty przy takim samym pozostałym okresie.
Czy można przenieść kredyt z okresowo stałą stopą?
Tak, ale przed złożeniem wniosku trzeba sprawdzić koszt przedterminowej spłaty. Przy stałej lub okresowo stałej stopie rekompensata może być przewidziana przez cały okres jej obowiązywania.
Czy lepiej refinansować, czy negocjować marżę z obecnym bankiem?
Najpierw warto policzyć ofertę konkurencji, a dopiero z konkretnymi parametrami poprosić obecny bank o zmianę warunków. Aneks może być szybszy i pozwala uniknąć zmiany hipoteki, ale ma sens tylko wtedy, gdy bank rzeczywiście zbliży się do warunków dostępnych na rynku.
Jak sprawdzić, po ilu miesiącach refinansowanie się zwróci?
Podziel łączny jednorazowy koszt przeniesienia przez miesięczną oszczędność na racie przy identycznym okresie spłaty. Jeśli przeniesienie kosztuje 2400 zł, a rata spada o 300 zł, prosty okres zwrotu wynosi 8 miesięcy. Następnie porównaj jeszcze całkowity koszt obu harmonogramów.
Pierwszy ruch nie powinien więc polegać na składaniu wniosków do kilku banków. Najpierw zamów w obecnym banku dokładne saldo do całkowitej spłaty i sprawdź zapis dotyczący rekompensaty za wcześniejszą spłatę. Potem porównaj przynajmniej dwie oferty refinansowania przy dokładnie takim samym pozostałym okresie kredytowania. Jeśli po doliczeniu prowizji, wyceny, 200 zł za nowy wpis hipoteki, 100 zł za wykreślenie starej, PCC i kosztów wymaganych produktów dodatkowych nowy kredyt zwraca koszt przeniesienia w rozsądnym czasie i obniża całkowity koszt pozostałego zadłużenia — wtedy refinansowanie ma ekonomiczny sens. Jeżeli niższa rata bierze się głównie z wydłużenia okresu, najpierw usuń ten błąd z porównania.
Więcej informacji na: refinansowanie kredytu hipotecznego w Alior Bank, mniejsza-rata.pl/refinansowanie/.
