Przedsiębiorca może mieć wysokie przychody, terminowo opłacać wszystkie faktury i mimo to otrzymać niższą zdolność kredytową niż osoba zarabiająca mniej na umowie o pracę. Powód jest prosty: bank nie ocenia wyłącznie kwoty wpływającej na konto. Sprawdza, jaki dochód można uznać za trwały, jak długo działa firma, w jaki sposób jest opodatkowana i czy po odjęciu kosztów, rat oraz wydatków gospodarstwa domowego zostaje bezpieczna nadwyżka na spłatę kredytu.
W przypadku przedsiębiorców nie ma jednego standardu obowiązującego we wszystkich bankach. Ta sama działalność, z tymi samymi wynikami i zobowiązaniami, może otrzymać różną maksymalną kwotę kredytu w zależności od metody liczenia dochodu przyjętej przez konkretną instytucję. Dlatego składanie wniosku „tam, gdzie jest najniższe oprocentowanie”, bez wcześniejszego sprawdzenia sposobu oceny firmy, często kończy się niepotrzebną odmową.
Bank interesuje dochód, a nie sam obrót firmy
Wysoki obrót wygląda dobrze w materiałach sprzedażowych, ale nie przesądza o zdolności kredytowej. Bank chce ustalić, ile przedsiębiorca faktycznie zarabia i jaka część tego wyniku ma charakter powtarzalny. Znaczenie mają między innymi:
- dochód po odjęciu kosztów działalności,
- regularność wpływów w kolejnych miesiącach,
- sezonowość sprzedaży,
- obecne kredyty, leasingi i limity,
- koszty utrzymania gospodarstwa domowego,
- liczba osób pozostających na utrzymaniu,
- wysokość wkładu własnego,
- okres spłaty i rodzaj oprocentowania,
- historia spłat widoczna w BIK.
Najprostsza sytuacja występuje zwykle przy działalności rozliczanej według skali podatkowej albo podatku liniowego. Bank może wtedy analizować dochód wykazany w księdze przychodów i rozchodów, deklaracji podatkowej oraz bieżących wynikach firmy. Nie oznacza to jednak, że automatycznie zaakceptuje pełną kwotę z dokumentów. Jednorazowy kontrakt, sprzedaż środka trwałego albo wyjątkowo dobry miesiąc mogą zostać pominięte jako zdarzenia nieregularne.
Bardziej problematyczny bywa ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W tej formie opodatkowania dokumenty pokazują przychód, ale nie rzeczywiste koszty uzyskania tego przychodu. Bank musi więc sam oszacować dochód, stosując własny przelicznik zależny między innymi od branży i stawki ryczałtu. Efekt potrafi być zaskakujący: przedsiębiorca osiągający przychód 25 tys. zł miesięcznie nie musi mieć zdolności liczonej tak, jakby zarabiał 25 tys. zł.
Przy karcie podatkowej, jeśli jest jeszcze stosowana na zasadzie praw nabytych, dochód również ustala się metodą bankową, a nie na podstawie realnego przepływu pieniędzy. Jeszcze inaczej analizowane są spółki. Bank sprawdza wtedy nie tylko wyniki podmiotu, lecz także sposób wypłacania pieniędzy właścicielowi — na przykład wynagrodzenie z powołania, umowę o pracę, udział w zysku albo dywidendę. Sam fakt, że spółka ma pieniądze na rachunku, nie oznacza, że zostaną one uznane za osobisty dochód wspólnika.
Istotnym niuansem jest amortyzacja. Obniża ona dochód podatkowy, ale nie zawsze oznacza faktyczny wypływ pieniędzy w danym miesiącu. Część banków uwzględnia amortyzację przy korekcie wyniku przedsiębiorcy, inne robią to tylko w określonym zakresie. To jeden z powodów, dla których porównanie banków jest dla właściciela firmy ważniejsze niż samo użycie internetowego kalkulatora zdolności.
Jak długo trzeba prowadzić firmę i jakie dokumenty przygotować
Przedsiębiorca z trzymiesięcznym stażem działalności może mieć dobry pomysł, mocne kontrakty i wysokie wpływy, ale dla większości banków jego historia jest zbyt krótka. W praktyce często wymagane jest co najmniej 12 miesięcy nieprzerwanego prowadzenia firmy, a część instytucji oczekuje 24 miesięcy. Dłuższy okres może być wymagany przy działalności sezonowej, ryzykownej branży, wcześniejszym zawieszeniu firmy albo dużych wahaniach wyników.
Krótszy staż bywa akceptowany, gdy działalność jest bezpośrednią kontynuacją wcześniejszej pracy. Przykładem może być programista, który po kilku latach zatrudnienia przechodzi na kontrakt B2B i nadal wykonuje podobne obowiązki dla tego samego podmiotu. Nie jest to jednak automatyczna ścieżka. Bank może zażądać poprzednich umów, świadectwa pracy, kontraktu B2B oraz dowodów ciągłości wykonywanego zawodu.
Standardowy zestaw dokumentów zależy od formy prawnej i sposobu rozliczania podatku, ale najczęściej obejmuje:
- zeznania roczne PIT, zwykle za ostatni rok lub dwa lata,
- książkę przychodów i rozchodów albo ewidencję przychodów,
- podsumowanie bieżącego roku,
- bilans oraz rachunek zysków i strat przy pełnej księgowości,
- wyciągi z rachunku firmowego i prywatnego,
- potwierdzenie wpisu w CEIDG albo dokumenty rejestrowe spółki,
- umowy z najważniejszymi kontrahentami,
- wykaz kredytów, leasingów i innych zobowiązań,
- zaświadczenia o niezaleganiu wobec ZUS i urzędu skarbowego.
Dokumenty nie powinny być kompletowane zbyt wcześnie. Banki wymagają, aby część z nich była aktualna, dlatego zaświadczenie pobrane kilka miesięcy przed złożeniem wniosku może wymagać ponownego wydania. Zaświadczenie z ZUS można uzyskać elektronicznie, podobnie jak dokument dotyczący zaległości podatkowych. W e-Urzędzie Skarbowym elektroniczne zaświadczenie o niezaleganiu można otrzymać bez opłaty po spełnieniu warunków usługi; w innych trybach może obowiązywać opłata skarbowa.
Przed złożeniem wniosku trzeba też wyjaśnić rozbieżności. Inne wpływy na rachunku niż przychody wykazane w księgowości, częste przelewy gotówkowe, korekty deklaracji albo duże koszty zaksięgowane tuż przed analizą nie muszą przekreślać kredytu, ale mogą wydłużyć proces. Najgorszym rozwiązaniem jest liczenie, że analityk ich nie zauważy.
Co obniża zdolność i jak poprawić wynik przed wnioskiem
Największym błędem przedsiębiorców jest sztuczne obniżanie dochodu podatkowego tuż przed staraniem się o kredyt. Zakup sprzętu, samochodu lub wyposażenia może być uzasadniony biznesowo, lecz wysoki koszt zaksięgowany w okresie analizowanym przez bank obniży wykazany wynik. Oszczędność podatkowa i wysoka zdolność kredytowa nie zawsze idą w parze.
Nie oznacza to, że należy rezygnować z potrzebnych inwestycji wyłącznie dla banku. Trzeba jednak ustalić kolejność działań. Gdy zakup nieruchomości ma nastąpić w ciągu kilku miesięcy, najpierw warto przeprowadzić wstępną analizę zdolności, a dopiero później zdecydować o większych wydatkach firmowych.
Mocno obciążają zdolność również:
- limity na kartach kredytowych i rachunkach, nawet gdy nie są wykorzystane,
- raty leasingów i kredytów firmowych,
- zakupy ratalne,
- poręczenia cudzych zobowiązań,
- opóźnienia w spłacie kredytów,
- zaległości wobec ZUS lub urzędu skarbowego,
- częste zawieszanie działalności,
- gwałtowny spadek przychodów,
- strata wykazana w ostatnim roku.
W pierwszej kolejności należy zamknąć nieużywane limity i spłacić drobne zobowiązania, które generują nieproporcjonalnie wysokie miesięczne obciążenie. Samo wyzerowanie karty nie zawsze wystarczy — dopóki limit jest aktywny, bank może traktować część jego wartości jako potencjalną miesięczną ratę.
Drugim krokiem jest uporządkowanie rozliczeń publicznoprawnych. Nawet niewielka zaległość może zatrzymać analizę albo wymusić dodatkowe wyjaśnienia. Jeżeli przedsiębiorca korzysta z układu ratalnego z ZUS lub urzędem skarbowym, powinien wcześniej sprawdzić, czy dany bank zaakceptuje taką sytuację. Formalnie regulowana ugoda jest lepsza niż niekontrolowany dług, ale nadal może zostać uznana za obciążenie.
Trzeci priorytet to sprawdzenie raportu BIK przed złożeniem wniosku. Błędu w historii kredytowej nie da się naprawić w dniu składania dokumentów. Jeżeli raport zawiera nieaktualne dane, potrzebny jest czas na wyjaśnienie ich z instytucją, która je przekazała.
Nie należy natomiast składać wielu przypadkowych wniosków tylko po to, aby „zobaczyć, który bank da najwięcej”. Zapytania kredytowe mogą zostać odnotowane, a każda odmowa wymaga później analizy jej przyczyny. Lepszą metodą jest wcześniejsze porównanie polityki banków wobec konkretnej formy opodatkowania, branży i stażu działalności, a następnie wybranie dwóch lub trzech realnych ofert.
Większy wkład własny może poprawić warunki i zmniejszyć potrzebną kwotę kredytu, ale nie naprawi niestabilnego dochodu ani słabej historii spłat. Podobnie wydłużenie okresu kredytowania może obniżyć miesięczną ratę, jednak bank i tak bada zdolność z uwzględnieniem zasad ostrożnościowych dotyczących kredytów hipotecznych. Ostateczny wynik zależy od procedury konkretnej instytucji, dlatego żadna symulacja nie gwarantuje wydania pozytywnej decyzji.
FAQ
Czy przedsiębiorca ma mniejszą zdolność niż osoba na etacie?
Nie zawsze. Przy wysokim, regularnym dochodzie i kilkuletniej historii firmy zdolność może być bardzo dobra. Problemem jest nie sama działalność, lecz sposób dokumentowania dochodu i jego zmienność.
Ile miesięcy trzeba prowadzić działalność, aby dostać kredyt hipoteczny?
Najczęściej minimum 12 miesięcy, ale część banków wymaga 24 miesięcy. Krótszy okres może zostać zaakceptowany przy udokumentowanej kontynuacji wcześniejszego zatrudnienia lub zawodu.
Czy bank bierze pod uwagę przychód na ryczałcie?
Tak, ale nie uznaje całego przychodu za dochód. Stosuje własny przelicznik, który może zależeć od stawki ryczałtu, rodzaju działalności i procedury banku.
Czy strata firmy automatycznie oznacza odmowę?
Nie w każdej sytuacji, ale znacznie utrudnia uzyskanie finansowania. Bank sprawdzi źródło straty, bieżące wyniki i to, czy była ona jednorazowym skutkiem inwestycji, czy oznaką pogarszającej się kondycji firmy.
Czy leasing obniża zdolność kredytową?
Zwykle tak, ponieważ miesięczna rata leasingu obciąża przepływy firmy. Sposób uwzględnienia zależy od banku oraz rodzaju leasingowanego przedmiotu.
Czy można poprawić zdolność w ciągu miesiąca?
Można zamknąć nieużywane limity, spłacić niewielkie raty i uporządkować zaległości, ale poprawa wynikająca ze wzrostu dochodu wymaga zwykle dłuższej historii. Jednorazowy wysoki wpływ rzadko wystarcza.
Pierwszym działaniem nie powinno być szukanie mieszkania ani składanie wniosku. Najpierw trzeba zestawić dochód z ostatnich 12–24 miesięcy, wszystkie raty, leasingi i limity, a następnie sprawdzić, które banki akceptują daną formę opodatkowania na korzystnych zasadach. Jeżeli w dokumentach widnieje strata, spadek dochodu albo zaległość publicznoprawna, to właśnie ten problem należy usunąć przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej i wpłaceniem bezzwrotnego zadatku.
Dodatkowe informacje na: kredyt hipoteczny.
