Przedsiębiorca może mieć wysokie wpływy na konto, regularnie płacić podatki i nie mieć żadnych opóźnień w BIK, a mimo to uzyskać wyraźnie niższą zdolność kredytową niż osoba z podobnym dochodem na etacie. Powód jest prosty: przy działalności gospodarczej bank nie ocenia wyłącznie wysokości zarobków. Bada także staż firmy, sposób opodatkowania, stabilność przychodów, poziom kosztów, sezonowość, leasingi, limity firmowe oraz ciągłość prowadzenia działalności.
Różnice między bankami są przy tym znacznie większe niż przy umowie o pracę. Szczególnie widać to przy ryczałcie. Ten sam przedsiębiorca może więc spełniać wymagania jednego banku, a w drugim nie osiągnąć wymaganej zdolności. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej na mieszkanie trzeba sprawdzić nie tylko orientacyjną maksymalną kwotę kredytu, lecz również to, w jaki sposób konkretny bank policzy dochód z danej formy działalności.
Staż działalności i stabilność dochodu – tutaj zaczyna się ocena przedsiębiorcy
Pierwszy filtr to zwykle okres prowadzenia działalności gospodarczej. Na polskim rynku standardem jest wymaganie co najmniej 12 miesięcy, ale część banków oczekuje 24 miesięcy historii. Nie oznacza to, że przedsiębiorca działający krócej automatycznie nie ma szans.
Istotnym wyjątkiem jest przejście z etatu na kontrakt B2B przy zachowaniu ciągłości zawodowej. Przykładowo PKO Bank Polski dopuszcza sytuację, w której działalność jest prowadzona od minimum 6 miesięcy, jeżeli wcześniej wnioskodawca wykonywał tę samą pracę na umowie o pracę i potrafi udokumentować ciągłość zatrudnienia. To ważne choćby dla programisty, lekarza czy inżyniera, który zmienił formę współpracy, ale nie branżę ani faktyczne źródło dochodu.
Znacznie trudniejsza jest sytuacja osoby, która pół roku temu założyła firmę i jednocześnie całkowicie zmieniła branżę. Sześć miesięcy dobrych wyników nie musi wystarczyć, nawet jeśli miesięczne przychody są wysokie.
Bank przygląda się również temu, czy dochód jest powtarzalny. Problemem mogą być:
-
duży spadek przychodów w bieżącym roku,
-
mocno sezonowa sprzedaż,
-
kilkumiesięczne zawieszenie działalności,
-
opieranie większości przychodu na jednym kontrahencie, zwłaszcza przy krótkiej umowie,
-
nagły wzrost dochodów bez widocznego uzasadnienia biznesowego,
-
strata podatkowa w którymś z analizowanych okresów.
W praktyce liczy się tendencja. Przedsiębiorca, który osiągnął 180 tys. zł dochodu w poprzednim roku, ale w pierwszym półroczu kolejnego roku zanotował wyraźny spadek, nie powinien zakładać, że bank po prostu podzieli poprzedni wynik przez 12. Może przyjąć ostrożniejsze dane albo dokładniej zbadać przyczynę pogorszenia wyników.
Szczególnie ryzykowny jest jeden popularny ruch: agresywne obniżanie dochodu przed złożeniem wniosku hipotecznego. Zakup samochodu, sprzętu czy innych kosztownych środków do firmy może być podatkowo uzasadniony, ale jeśli obniży wynik wykazywany w KPiR, może jednocześnie obniżyć zdolność. Optymalizacja podatkowa i maksymalizacja zdolności hipotecznej nie zawsze prowadzą w tym samym kierunku.
Ryczałt, KPiR i pełna księgowość – ten sam przychód nie oznacza tego samego dochodu
Forma opodatkowania ma dla banku ogromne znaczenie, ponieważ określa, jakimi danymi można udokumentować faktyczny wynik działalności.
Przy skali podatkowej albo podatku liniowym i prowadzeniu KPiR bank może analizować przychody, koszty uzyskania przychodu oraz wynik osiągnięty przez przedsiębiorcę. W uproszczeniu: fakt, że na konto firmy wpływa 30 tys. zł miesięcznie, nie oznacza, że bank uzna 30 tys. zł za dochód kredytobiorcy. Jeżeli firma ponosi wysokie koszty, właśnie one mają zasadnicze znaczenie dla wyniku.
Przy pełnej księgowości analiza może obejmować dodatkowo rachunek zysków i strat, dane za bieżący rok oraz ewidencję środków trwałych.
Banki wymagają przy tym znacznie więcej dokumentów niż od pracownika etatowego. Dobrym przykładem są aktualne wymagania ING Banku Śląskiego. Przy działalności rozliczanej na podstawie KPiR i wniosku składanym od 1 maja do 31 grudnia bank wymaga m.in.:
-
PIT-36 albo PIT-36L z PIT/B za rok poprzedzający rok ubiegły,
-
PIT-36 albo PIT-36L z PIT/B za ubiegły rok,
-
KPiR od początku bieżącego roku do ostatniego rozliczonego miesiąca,
-
ewidencji środków trwałych za poprzednie okresy oraz miesiące bieżącego roku.
Do tego dochodzą dokumenty potwierdzające sytuację przedsiębiorstwa, w tym wymagane przez bank zaświadczenia o niezaleganiu wobec urzędu skarbowego i ZUS.
Ryczałt działa inaczej. Nie pokazuje rzeczywistych kosztów uzyskania przychodu, więc bank nie może po prostu odczytać z deklaracji podatkowej księgowego dochodu przedsiębiorcy. Stosuje własny algorytm przeliczania przychodów na dochód akceptowany do zdolności. I właśnie tutaj powstają jedne z największych różnic między bankami.
Nie istnieje jeden ustawowy współczynnik mówiący, że bank ma uznać określony procent przychodu ryczałtowca. Metoda zależy od polityki danego banku, m.in. od stawki ryczałtu i charakteru działalności. Z tego powodu internetowy kalkulator oparty wyłącznie na wysokości wpływów może dać przedsiębiorcy bardzo mylący wynik.
Sam ryczałt nie zamyka jednak drogi do hipoteki. ING przykładowo akceptuje tę formę i przy wniosku składanym od 1 maja do 31 grudnia wymaga PIT-28 za dwa poprzednie lata oraz ewidencji przychodów za zakończone miesiące bieżącego roku, z podziałem na poszczególne stawki podatkowe.
To prowadzi do praktycznej zasady: nie zmieniaj formy opodatkowania tuż przed planowanym kredytem bez sprawdzenia skutków w kilku bankach. Zmiana z podatku liniowego na ryczałt może być korzystna podatkowo, lecz równocześnie zmieni sposób, w jaki bank przeliczy ten sam biznes na zdolność hipoteczną.
Leasing, limity i wkład własny – dobra firma nadal może mieć za mało zdolności
Druga część analizy rozpoczyna się po ustaleniu dochodu. Bank odejmuje od niego koszty utrzymania gospodarstwa domowego oraz zobowiązania. Przy przedsiębiorcy trzeba brać pod uwagę zarówno finanse prywatne, jak i obciążenia związane z działalnością.
Szczególnie często niedoszacowywany jest leasing. Rata auta lub maszyny używanej w przedsiębiorstwie może zostać uwzględniona przy badaniu możliwości spłaty kredytu hipotecznego. Podobnie problemem mogą być kredyty firmowe, pożyczki, debety oraz dostępne limity.
Dlatego kilka miesięcy przed złożeniem wniosku trzeba przejrzeć:
-
prywatne kredyty gotówkowe i ratalne,
-
karty kredytowe,
-
limity w rachunku osobistym,
-
kredyty i limity związane z firmą,
-
leasingi,
-
poręczone zobowiązania.
Nieużywany limit kredytowy nie zawsze jest dla banku obojętny. Zamknięcie zbędnej karty czy odnawialnego limitu przed badaniem zdolności bywa bardziej rozsądnym ruchem niż próba podniesienia miesięcznych przychodów tuż przed złożeniem wniosku.
Trzeba również rozróżnić zdolność kredytową od wkładu własnego. W przypadku nieruchomości mieszkalnych Rekomendacja S KNF przewiduje co do zasady maksymalny wskaźnik LtV na poziomie 80%. Może on sięgnąć 90%, jeżeli część ekspozycji przekraczająca 80% zostanie odpowiednio zabezpieczona. W praktyce oznacza to najczęściej:
-
20% wkładu własnego – wariant podstawowy,
-
10% wkładu własnego – możliwy w części ofert przy dodatkowym zabezpieczeniu wymaganym przez bank.
Przy mieszkaniu wartym 700 tys. zł 20% wkładu oznacza 140 tys. zł, a kredyt na poziomie 560 tys. zł. Przy 10% wkład wynosi 70 tys. zł, a finansowanie 630 tys. zł. Mniejszy wkład zwiększa jednak kwotę zadłużenia i zwykle utrudnia spełnienie warunków zdolności.
Sama długa umowa kredytowa też nie rozwiązuje problemu. KNF rekomenduje klientom detalicznym okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat. Bank może ustalić maksymalny okres kredytowania na 35 lat, ale jeśli klient wybiera okres przekraczający 25 lat, do oceny zdolności bank powinien przyjąć maksymalnie 25 lat. Innymi słowy: rozciągnięcie kredytu z 25 do 30 czy 35 lat może obniżyć faktyczną ratę po uruchomieniu kredytu, ale nie powinno proporcjonalnie podnosić zdolności.
Znaczenie ma również DStI, czyli relacja miesięcznych rat zadłużenia do dochodu netto. Rekomendacja S nakazuje bankom zwracać szczególną uwagę, gdy DStI przekracza 40% u klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie oraz 50% u pozostałych klientów. Nie jest to automatyczny ustawowy zakaz udzielenia kredytu, ale wejście powyżej tych poziomów oznacza wyższe ryzyko i bardziej restrykcyjną ocenę.
Do tego dochodzi test odporności na wzrost stóp procentowych. Przy okresowo stałym oprocentowaniu Rekomendacja S określa bufor według wzoru, którego punktem wyjścia przy standardowym pięcioletnim okresie stałej stopy jest 2,5 punktu procentowego. Dla oprocentowania zmiennego bufor jest ustalany według odrębnej formuły i może być większy. Bank sprawdza więc, czy klient poradziłby sobie nie tylko z ratą wynikającą z bieżącej oferty.
To jeden z powodów, dla których własne wyliczenie „mam 10 tys. zł wolnych miesięcznie, więc rata 5 tys. zł nie będzie problemem” nie odpowiada bankowej zdolności kredytowej.
FAQ
Czy osoba prowadząca działalność musi mieć firmę od dwóch lat?
Nie zawsze. Na rynku spotyka się wymagania 12 lub 24 miesięcy. Przy zachowaniu ciągłości zawodowej po przejściu z etatu na B2B niektóre procedury pozwalają zaakceptować krótszy okres; przykładowo PKO BP wskazuje możliwość oceny już po 6 miesiącach działalności, jeżeli wcześniej wykonywana była ta sama praca na etacie i można wykazać ciągłość zatrudnienia.
Czy przedsiębiorca na ryczałcie może otrzymać kredyt hipoteczny?
Tak. Ryczałt nie wyklucza hipoteki. Problemem jest to, że poszczególne banki inaczej przeliczają przychód ryczałtowca na dochód przyjmowany do zdolności, dlatego różnice między ofertami mogą być szczególnie duże.
Czy leasing samochodu obniża zdolność kredytową?
Może ją obniżyć i banki uwzględniają raty leasingowe w analizie zobowiązań przedsiębiorcy. Przed wcześniejszą spłatą leasingu trzeba jednak policzyć, czy poprawa zdolności uzasadnia jednorazowy wydatek – samo pozbywanie się wszystkich zobowiązań nie zawsze jest ekonomicznie rozsądne.
Czy 10% wkładu własnego wystarczy?
Może wystarczyć w banku oferującym finansowanie do 90% LtV i stosującym wymagane dodatkowe zabezpieczenie części przekraczającej 80% wartości nieruchomości. Nie każda oferta musi jednak umożliwiać taki wariant. Przy 20% wkładu wybór rozwiązań jest zwykle prostszy, a potrzebna kwota kredytu niższa.
Czy kredyt na 35 lat zwiększy zdolność bardziej niż kredyt na 25 lat?
Nie w takim stopniu, jak sugerowałaby sama różnica rat. Rekomendacja S przewiduje, że przy okresie spłaty dłuższym niż 25 lat bank powinien do kalkulacji zdolności przyjąć maksymalnie 25-letni okres. Maksymalny okres samej umowy może wynosić 35 lat.
Ile trwa decyzja kredytowa?
Przy konsumenckim kredycie hipotecznym przepisy przewidują przekazanie decyzji w 21. dniu od otrzymania kompletnego wniosku, chyba że klient zgodzi się na wcześniejsze jej przekazanie. Kluczowe jest słowo „kompletnego”: w przypadku przedsiębiorcy brak PIT-u, KPiR, ewidencji przychodów czy innego wymaganego dokumentu może opóźnić rozpoczęcie właściwego biegu tego terminu.
Od czego zacząć? Od policzenia dochodu dokładnie tak, jak zrobią to banki – jeszcze przed wyborem mieszkania. Zbierz dwa ostatnie roczne zeznania podatkowe, dane za bieżący rok, listę leasingów, kredytów i limitów oraz wysokość wkładu własnego. Następnie porównaj sposób kwalifikowania tego dochodu przynajmniej w kilku bankach. Jeżeli masz ryczałt, działalność krótszą niż 12 miesięcy albo wysoki leasing, sprawdź te trzy elementy w pierwszej kolejności. To one najczęściej powodują, że przedsiębiorca z dobrymi przychodami dostaje zupełnie inną zdolność, niż zakładał na podstawie własnego budżetu.
Dodatkowe informacje na: kredyt hipoteczny.
